Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye İstemi

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, mal veya gayrimenkul gibi bir varlığın kullanım hakkının bir kişi tarafından diğerine kiralanması için yapılan sözleşmedir. Bu sözleşme ile kiraya veren (malın veya gayrimenkulün sahibi) kiracıya belirli bir süre boyunca varlığı kullanma hakkı verir ve karşılığında da belirli bir kira bedeli talep eder.

Kira sözleşmeleri, genellikle gayrimenkul sektöründe kullanılır. Bu sözleşmeler, ev, apartman, iş yeri veya diğer ticari faaliyetlerde kullanılan mülkler gibi birçok farklı mülk türünde kullanılabilir.

Kira sözleşmeleri, birçok farklı unsur içerebilir. Örneğin, kiracının kira ödeme şekli ve sıklığı, kira bedeli, depozito, sözleşmenin ne kadar süre ile yapılacağı, kira sözleşmesinin sona erme koşulları, mülkün nasıl kullanılacağı, bakım ve onarım işleri kimin sorumlu olduğu gibi detaylar bu sözleşmelerde belirtilir.

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasında karşılıklı bir anlaşma olarak düzenlenir ve her iki tarafın da bu anlaşmaya uygun şekilde hareket etmesi beklenir. Bu nedenle, kira sözleşmeleri önemli bir hukuki belge olarak kabul edilir ve sözleşmenin şartlarına uymayan her iki taraf da yasal sorumluluk altına girer.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesi, kiracının belirli bir süre için mülk sahibinden kiraladığı bir mülk üzerindeki haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin feshedilmesi, tarafların kira ilişkisini sonlandırması anlamına gelir. Kira sözleşmesi, önceden belirlenen bir sürenin dolması veya tarafların karşılıklı anlaşması yoluyla sona erdirilebilir.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi için öncelikle tarafların karşılıklı anlaşması gerekir. Ancak, taraflar anlaşamazsa veya bir tarafın sözleşmeyi feshetme hakkı olduğunu düşünmesi durumunda, kanunen belirlenmiş fesih sebepleri bulunabilir.

Fesih sebepleri, kira sözleşmesinin türüne ve ülkenin yasal düzenlemelerine göre farklılık gösterir. Örneğin, Türkiye’de konut kira sözleşmelerinde fesih sebepleri, ev sahibinin kiracının kiralık konutta oturma hakkını kötüye kullanması, kiranın belirtilen zamanda ödenmemesi, kiralık konutun ağır hasar görmesi veya yıkılması gibi durumları içerir. Tarafların anlaşması durumunda, sözleşme fesih işlemi için ek şartlar veya süreler belirleyebilirler. Ancak, tarafların anlaşması dışında, sözleşmenin feshedilmesi durumunda, taraflar kanuni prosedürlere uymak zorundadır.

Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sonucu, mal sahibinin mahkemeye başvurarak kiracının tahliyesini istemesi sürecidir. Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan ödeme tarihi ve şekli aynı zamanda yasalar tarafından belirlenen kira ödeme süreleri ile uyumlu olmalıdır. Kiracı, belirtilen ödeme tarihlerine uymalı ve kira bedelini ödeme konusunda gecikme yaşamamalıdır. Aksi takdirde, mal sahibi kiracıyı tahliye etmek için yasal yollara başvurabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme bor­cunu yerine getirmediği hallerde kiraya verene sözleşmeyi (olağanüstü bir sebeple) feshetme hakkı tanımıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin bu madde kapsamında açacağı tahliye davası (kira sözleşmesinin dava yoluyla sonlandırılmasının düzenlendiği) TBK m. 350’ye dayanan tahliye davası niteliğinde değildir.

Kira Bedeli Nedir?

Kira söz­leşmesi kurulurken taraflar, kira bedelinin niteliğini ve miktarını, sözleşme özgürlüğüne getirilen sınırlamalar (TBK m. 26-28) saklı kalmak kaydıyla, serbestçe belirleme yetkisine sahiptirler.

Başlangıçta belirlenen kira bedeline, kiracının aşırı yararlanma dışında itiraz hakkı bulunmamaktadır.

Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri açısından, kanun koyucunun yenilenen kira sözleşmelerinde sözleşme özgürlüğüne müdahale ettiği görülmektedir (TBK m. 344). Buna göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, taraflar daha fazla bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, özellikle bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek üzere geçerli olacaktır. (Resmi Gazetede yayımlanan genelge uyarınca 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranının yüzde 25’i geçemeyeceği kararlaştırılmıştır)

Kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için tarafların kira bedeli ödene­ceği hususunda anlaşmış olmaları yeterli olup, söz konusu anlaşmanın mutlaka kira bedelinin miktarını da kapsayacak nitelikte olması şart değildir. Taraflar kira bedelinin miktarını belirlememişler ve miktarın belirlenmesini objektif ya da subjektif bir kritere bağlamışlarsa, bu durumda kira bedeli baştan “belirli” değilse de “belirlenebi­lir” nitelikte olduğundan, sözleşme geçerli olarak kurulmuş olacaktır. Buna karşılık sözleşmenin objektif esaslı bir unsurunu oluşturduğundan belirli ya da belirlenebilir bir kira be­deli üzerinde kiracı ile kiraya verenin iradeleri uyuşmamışsa, kira sözleşmesi kurulmamıştır, yani yok hükmündedir.

Bir konuta ilişkin kira sözleşmesinde taraflar kira bedeli miktarının o çevrede bulunan benzer ni­telikteki konut ya da konutların emsal kira bedellerinin dikkate alınarak belirleneceği kararlaştırmışlarsa, bu şekilde belirlenen emsal kira bedeli kiracı tarafından ödenecek olan miktarı oluşturacaktır. Eğer taraflar belirlenen emsal kira bedeli üzerinde anla­şamamışlarsa, bu durumda kira bedelinin miktarını tespit edilmesi hâkim tarafından yerine getirilecektir.

Yan Giderler Nedir?

Yan giderler, kiralananın kullanımıyla ilgili giderler olup, kira bedelinden farklı niteliktedir; ancak kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda, kiracı tarafından kira bedelinin veya yan giderle­rin ifasında temerrüde düşülmesi, TBK m. 315. Maddesi uyarınca aynı hukuki sonuca (fesih) bağlanmıştır.

Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler, kira bedeli dışında kalan ve kiracının kullandığı mülkün düzenli işleyişi için gerekli olan masraflardır. Bu giderler genellikle kira sözleşmesinde belirtilir ve aşağıdaki gibi olabilir:

Aidatlar: Kiracının kullandığı apartman, site veya rezidans gibi yapılar için ödenen aidatlar yan giderler kapsamında yer alır. Bu aidatlar genellikle bina giderleri, asansör bakımı, bahçe bakımı, ortak alan temizliği, güvenlik gibi hizmetlerin maliyetini kapsar.

Su, elektrik, doğalgaz: Kiracı, kullandığı mülkteki su, elektrik ve doğalgaz giderlerinden sorumludur. Bu giderler, kiracının kullandığı miktar ve fiyat tarifesine göre değişebilir.

İnternet, telefon: Kiracı, kendi internet ve telefon hizmetleri için ayrıca ödeme yapmakla yükümlüdür. Bu hizmetlerin ücretleri, sağlayıcıya göre farklılık gösterebilir.

Sigorta: Kiracının, kendi eşyaları için sigorta yaptırması gerekebilir. Bu sigorta poliçeleri, hırsızlık, yangın, sel gibi risklere karşı koruma sağlar.

Bakım, onarım: Kiracı, mülkteki küçük onarımları (örneğin ampul değiştirme, musluk tamiri) yapmakla yükümlüdür. Ancak büyük onarımlar (örneğin çatı tamiri, sıhhi tesisat yenileme) genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kiracının ödemesi gereken yan giderler, kira sözleşmesinde belirtilen tutarlar ve şartlar doğrultusunda değişebilir. Bu nedenle, tarafların kira sözleşmesini dikkatlice incelemesi ve yan giderler hakkında tam bir anlayışa sahip olması önemlidir.

Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü Nedir?

Kiracının kira bedelini ödeme süresinde yerine getirmemesine “temerrüt” denir. Kira sözleşmesinde belirtilen ödeme tarihinde kira bedelini ödemeyen kiracı, kanuni olarak temerrüde düşer. Bu durumda kiracının kira borcu gecikme faiziyle birlikte artar ve kiraya veren, kiracıya karşı hukuki yollara başvurma hakkını kazanır.

Kira sözleşmesinde ödeme tarihi belirtilmemişse, kira bedeli her ayın son gününe kadar ödenmelidir. Kiracının ödeme süresi içinde ödememesi halinde, kiraya veren yazılı olarak ihtar göndererek ödeme süresini belirleyebilir. İhtar tarihinden itibaren belirtilen süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Ayrıca, kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya veren, kira bedelini tahsil etmek için icra yoluyla takip başlatabilir veya kiracının temerrüdü nedeniyle doğan zararını tazmin etmek için hukuki yollara başvurabilir. Bu nedenle, kiracının kira bedelini ödeme tarihinde özenli davranması ve gecikmeye düşmemesi önemlidir.

Kanun koyucu sürekli bir borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesinde taraflardan birisi olan kiracının kira bedelini ödemede gecikmesine bağlı olarak temerrüde düşmesini, özel bir olağanüstü fesih sebebi olarak TBK m. 315’de hükme bağlamıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, “Kiracı, kiralananın teslimin­den sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleş­meyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”.

Temerrüt Dolayısıyla Sözleşmenin Feshedilebilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi gibi sözleşmelerde, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ancak, sözleşmenin feshi için bazı şartlar gereklidir. Bu şartlar şu şekildedir:

1. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması

Kiraya veren tarafından kiralananın kiracıya teslim edilmesi bakımından, kiracı­nın kiralanan üzerinde doğrudan tasarruf edebilme imkânına sahip kılınması yeterli olup, ayrıca kiracının fiilen kullanıma başlamış olması şart değildir.

Kira sözleşmesi ile kiracı, kiralanacak olan taşınmazın kullanım hakkını satın almaz, sadece belirli bir süre için kiralar. Bu nedenle, kiralama süreci kiracıya kiralananın teslim edilmesi ile başlar. Kiralananın teslimi, kiralama sürecinde en önemli aşamalardan biridir ve kira sözleşmesinin temel şartlarından biridir. Kiralananın teslim edilmesi, kiracının kiralama sürecindeki hak ve yükümlülüklerini başlatır.

Kiralananın teslimi, kira sözleşmesi tarihinde gerçekleşebileceği gibi, kira sözleşmesinde belirtilen bir tarihte veya sözleşme süresinin başlangıcında gerçekleşebilir. Kiralananın teslimi aynı zamanda kiracının kiralama süresince kullanım hakkını başlattığı tarih olarak da kabul edilir. Bu nedenle, kiralama süresi kiracının kiralananın teslim aldığı tarihten itibaren başlar ve sözleşmenin süresi boyunca devam eder.

Kiralananın teslim edilmesi, kira sözleşmesinin ana şartlarından biri olduğu için, kiralama sürecinin sorunsuz bir şekilde devam etmesi için önemlidir. Kiralananın teslim edilmesi sırasında, tarafların tüm şartları belirlemesi ve sözleşmenin yazılı olarak hazırlanması önemlidir. Bu şekilde, taraflar arasında olası anlaşmazlıkların önüne geçilebilir.

2. Kiracının Muaccel Olan Kira Bedeli Borcunu Ödememiş Olması

Kira bedelini ödeme borcunun ifa yükümlülüğünün ortaya çıkabilmesi açısından söz konusu borcun muaccel olması gerekecektir.

Taraflar kira bedelinin zamanına dair bir anlaş­maya varmışlarsa, kira bedelinin ödenmesinin taraflarca belirlenen zamanda yapılması ge­rekir. Eğer sözleşmede bu yönde bir kayıt yoksa, ödeme zamanı yerel âdete göre belirlenir. Bu husustaki yaygın uygulama, kira bedelinin her ayın başında peşin olarak ödenmesi şeklindedir.

TBK m. 314 hükmünde “Kiracı aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” denilmiştir.

Sadece kira bedelinin ödenmesinde gecikme hali TBK m. 315’in uygulanması bakımından gerekli şartı sağlamayacak, kiracının ayrıca temerrüde düş­müş olması da gerekecektir.

Kira sözleşmesinde taraflar kiracının kira bedelini ödeme borcu ile ilgili olarak belirli bir vade kararlaştırmamışlarsa, kiraya verenin kiracıyı temerrüde düşürebilmesi için ona TBK m. 117/f. I gereğince ihtarda bulunması şarttır. Kiraya veren ödemede geciken kiracıya ödemede bu­lunması için yapacağı ihtarla birlikte kiracı temerrüde düşecektir. Eğer kiraya veren bu ihtarla birlikte bir süre vermiş ve kiracı bu sürenin tamamlanmasına rağmen hâlâ ödemede bulunmamışsa, sürenin sonunda temerrüde düşmüş olacaktır. Kiracı bu şekilde temerrüde düşürüldükten sonra, kiraya veren daha sonra fesih hakkını kullanabilmek için TBK m. 315 gereğince süre içeren yazılı bir bildirimi kiracıya yapmış olması gerekir.

Kiracının kira bedeli ödeme borcunun belirli vadeli olarak kararlaştırıldığı hallerde ise, ödemede bulunulmazsa, kiracı ayrıca bir ihtarda bulunulmaksızın; kendiliğinden temerrüde düşmüş ola­caktır. Ancak aksi yönde, yani belirli vadeli kiralar bakımından da kiracının ihtar edilmesi gerektiği görüşünü savunanlar mevcuttur.

3. Kiraya Verenin Kiracıya Bildirimde Bulunması

Kira bedeli borcunu ödeme­de temerrüde düşen kiracıya karşı, kiraya veren, adi yazılı şekilde ve kanunda öngörülen süreyi içeren bir bildirimde bulunması gereklidir. Yazılı şekil geçerlilik şartıdır. Yani bildirim mutlaka yazılı olarak yapılmak zorundadır.

Kiralanan kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmişse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacağından, edinme tarihinden sonraki dönemde ödenmeyen kira bedelleri için o da bildirimde bulunabilir. Ancak bunun için yeni malikin kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini kiracıya bildirmiş olması gerekir.

Kiraya veren, süre içeren bildirimi kiracıya veya onun yetkili temsilcisine yapma­lıdır. Bildirimin kiracıya ulaşmış olması yeterlidir, öğrenmesi şart değildir. Bil­dirim kiracıya ulaştıktan sonra hüküm ve sonuç doğurmaya başlayacaktır.

Eğer bir­den fazla kiracı varsa bildirim hepsine yapılmalıdır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda, kiracı olmayan eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı sıfatı­nı kazanabileceğinden, TBK 349.maddesi uyarınca böyle bir durumda kiraya veren her iki eşe de bildirimde bulunmak zorundadır.

İhtarda, te­merrüde düşen kiracıya karşı, ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmesi için, son bir imkân olarak konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde en az 10 gün süre verilmesi gerekmektedir. Bu sürenin açık olarak ifade edilmesi gerekli olup, “kanuni süre içerisinde” şeklinde bir kayıt yeterli değildir.

İhtarda “ödenmeyen kira bedellerinin verilen süre içerisinde ifa edilmediği takdirde, sürenin sonunda söz­leşmenin feshedileceği/tahliye davası açılacağı” belirtilmelidir. İhtarda fesih, tahliye gibi bir ifade kullanmak yerine yasal yollara başvurulacağının belirtilmesi ise yeterli değildir.

Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlayacaktır. Birden fazla kiracı varsa, süre bildirimin tüm kiracılara ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

İhtarda “kiracının öden­memiş olan kira bedeli borcunun hangi döneme veya dönemlere ait olduğunun ve miktarının da açıkça belirtilmiş olması“ gereklidir.

Özetle bildirimde, kiracının ödemede gecikilmiş olan kira bedeli borcunun miktarı ve hangi döneme ait olduğunun, söz konusu borcun ödenmesine ilişkin ta­lep ve bağlı olduğu süre ile verilen süre içerisinde de ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması zorunludur.

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmaları geçersiz saymıştır. Bu sebeple muacceliyet (yani kiracının bir döneme ait kira bedelini ödememesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olaca­ğına dair) şartı sadece diğer kira ilişkilerinde mümkündür. Dolayısıyla ola­ğan kira sözleşmelerinde kararlaştırılan muacceliyet şartı gereğince, vadesinden önce muaccel olan kira bedelleri dolayısıyla TBK m. 315 uyarınca fesih talep edilebilmesi mümkün iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ise, kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi, ancak muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri için söz konusu olacaktır.

Kiraya verenin bildirimle belirlediği süre içerisinde ödenmeyen kira bedeli kiracı tarafından hiç ödenmemiş ya da süre geçtikten sonra ödenmişse, sözleşmenin kiraya veren tarafından feshi mümkün olabilecektir.

Kira bedeli para ise ve kiracı kira bedellerini kiraya verenin banka hesabına yatırmak suretiyle ödüyorsa temerrüt halinde de öde­meyi aynı şekilde yapmak zorundadır. Ödeme yeri bakımından alışılagelmişin dışında başka bir ödeme şekli tercih edilirse, para borçlarının götürülecek borçlardan olması göz önünde tutularak, kiraya verenin ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödemenin gerçekleştirilmiş olması gerekir.

Kiraya veren bildirimde belirlenen süre içerisinde yapılan ve gecikmiş kira bedel­lerine ilişkin olan ödemeyi kabulden kaçınırsa, alacaklı temerrüdüne düşmüş olur ve kiracının temerrüdü ortadan kalkacağı için kiraya veren, TBK m. 315 hükmüne dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Ancak kiraya verenin temerrüde düşmüş olması ödenmeyen kira bedeli borcunun ortadan kaldırmaz; kiracı TBK m. 107 uyarınca ya­pacağı tevdi ile borcundan kurtulabilir.

Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdünün Hukuki Sonuçları

1. Fesih Bildirimi ve Sözleşmenin Feshedilmesi

Usulüne uygun olarak yapılan bildirimde belirlenen süre içerisinde kiracının, muaccel olan ve ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmemiş olması halinde kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiraya veren süre içeren bildirimde bulunurken, sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilme­si halinde sözleşmeyi feshedeceğini beyan etmişse, kiraya veren tara­fından sürenin sonunda ayrıca bir fesih bildiriminde bulunulmaksızın kira sözleşmesi sona erecektir. Buna karşılık bildiriminde, sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilme­si halinde sözleşmenin feshedildiğini belirtmemişse, kiraya veren, sürenin sonuna gelindiğinde kiracı tarafından ödemenin yapılmaması halinde, yapacağı ayrı bir bil­dirimle sözleşmeyi feshedebilecektir.

Yapılacak fesih bildirimi konut veya çatılı işyerine ait bir kira sözleşmesine ilişkin ise TBK m. 348 gereğince yazılı olması zorunludur. Diğer kiralar bakımından bir şekil şartı öngörülmemiştir; ancak yazılı bir fesih bildirimi ispat için kolaylık sağlayacaktır.

Fesih bildirimi için kanunda bir süre öngörülmemiş ise de; uygun bir süre içerisinde kullanılması icap eder; aksi halde fesih hakkının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak bir biçimde aradan uzun bir süre geçtikten sonra kullanılması, hatta kiralananı kullanmaya devam eden kiracıdan kira bedellerini almaya devam edilmesi halinde, fesih hakkından örtülü olarak vazgeçildiği ve söz konusu hakkın sona erdiği yorumlanabilir ve bu durumda fesih hakkı hüküm ve sonuç doğurmaz.

Fesih bildiriminin de, birden fazla kiracının hepsine, aile konutu ise her iki eşe de yapılması gerekir. Fesih hakkı doğduktan sonra kiralanan el değiştirmişse, yeni malik fesih hakkını kullanabilir. Fesih bildirimi, kiracının hâkimiyet alanı­na ulaştığı anda, kira sözleşmesini ileriye etkili olarak sona erdirir.

Kiraya verenin İİK m. 269 gereğince de kira bedelini ödemeyen kiracıya icra me­murluğu aracılığı ile ödeme emri göndermesi ve ödeme emrinde kiracıya bor­cunu yasal süre içerisinde ödemesini, aksi halde sözleşmenin sona ereceğini bildirmesi durumunda, kira sözleşmesi, kiracıya tanınan sürenin ödeme yapılmaksızın geçiril­mesi halinde sona erecektir. Kiracı bu süre içinde de borcunu ödemezse, kiraya veren icra merciinden karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir; ancak kiracıya gönderilecek ödeme emri TBK m. 315’de belirtilen bildirimin şartlarını taşımalı ve yasal süre dolmadan tahliye talep edilmemelidir.

Buna karşılık kiracı, bildirimde belirtilen kira bedeli borcunu kendisine verilen süre­de ifa ettiği takdirde, kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkacaktır. Kiracının kısmi ödemede bulunması halinde, kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaz ise de, yapılan ödeme borcun önemli bir bölümünü karşılıyor, fakat çok cüz’i bir miktar ödenmeden kalıyorsa, kiraya verenin fesih hakkını kullanamayacağı belirtilmektedir.

2. Kiralananın Geri Verilmesi

Kiracının kiralananı geri verme borcu, kiraya verenin TBK m. 315 gereğince tanıdığı sürenin sonunda değil, fesih beya­nında bulunulup sözleşmenin sona erdirilmesi halinde yerine getirilmesi gereken bir yükümlülüktür.

Kiraya verenin de kiralananın geri verilmesini talep hakkı vardır. Kiraya veren malik ise mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni nitelikteki istihkak talebini, kiraya veren malik değilse, kira sözleşmesinden kaynaklanan şahsi nitelikteki hakkını ileri sürebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiralana­nın geri verilmesini sağlayabilir. Ancak, bu durumda açılacak olan dava, tahliye davası olarak adlandırılsa da, bu TBK m. 350’ye dayanan bir tahliye davası niteliğinde değildir.

3. Kiraya Verenin Tazminat Talebi

TBK m. 126 uyarınca, kiracının temerrüde düşmede kusurlu olması ve bunun sonucunda kira sözleşmesinin vaktinden önce sona ermesine bağlı olarak kiraya veren bir zarara uğramışsa bu (müspet) zararının tazmin edilmesini isteyebilir.

Talep edilen zarar, kira sözleşmesinin vak­tinden önce sona ermesi üzerine kiraya verenin uğramış olduğu menfaat kaybından kaynaklanmaktadır. Böylece kiracının temerrüdü üzerine vaktinden örneğin altı ay önce kira sözleşmesini fesihle sona erdiren kiraya veren, bu altı ay­lık sürede kiracı bulamamış veya kiracı bulmuş olmakla beraber kiralananı daha düşük bedel üzerinden kiralamak zorunda kalmışsa, aradaki farkı müspet zararı olarak kusurlu kiracıdan isteyebilecektir.

4. Kiraya Verenin Temerrüt Faizi Talebi

Kira bedelinin bir miktar para olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde kiracının temerrüde düşmesi, kiraya verene temerrüt faizi talep imkânı verir. Zira temerrüt faizi, para borçlarında borçlu temerrüdünün bir sonucudur.

Kiraya veren temerrüt faizini asıl kira bedeli alacağı ile isteyebileceği gibi, bu alacak sona ermeden ayrı bir dava ile de talep edebilir. Temerrüt faizine talep halinde karar verilebilir; hakim tarafından re’sen gözetilemez. Kiraya verenin temerrüt faizi ile karşı­lanmayan aşkın zararının varlığı halinde, genel hükümler çerçevesinde (TBK m. 122) bu zararının tazmin edilmesini de talep edebilecektir.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası Nerede Açılır?

Kiralananın bulunduğu (sözleşmenin icra olunacağı) veya davalının (kiracının) ikametgahının bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili ve görevlidir.